Uvod

Dana 11.03.2020. Svjetska zdravstvena organizacija proglasila je pandemiju bolesti COVID-19 dok je istog dana Ministar zdravstva Republike Hrvatske donio Odluku o proglašenju epidemije bolesti COVID-19 (tzv. koronavirus) na području čitave Republike Hrvatske.

Stožer civilne zaštite Republike Hrvatske (dalje u tekstu: Stožer) je dana 19.03.2020. donio Odluku o mjerama ograničavanja društvenih okupljanja, rada u trgovini, uslužnih djelatnosti i održavanja sportskih i kulturnih događanja (dalje u tekstu: Odluka o protuepidemijskim mjerama) kojom je, između ostalog, naloženo izbjegavanje bliskog osobnog kontakta te obustava rada u djelatnosti trgovine.

Nakon samo nekoliko dana, a uzevši u obzir i posljedice razornog potresa koji je pogodio Zagreb rano ujutro, dana 22.03.2020., Stožer je dana 23.03.2020. donio Odluku o zabrani napuštanja mjesta prebivališta i stalnog boravka u Republici Hrvatskoj. Tom odlukom faktično su onemogućene interne migracije u Republici Hrvatskoj koje nisu nužne za opskrbu odnosno za sprječavanje širenja bolesti.

S obzirom na dosadašnje širenje bolesti COVID-19 u nadolazećem razdoblju mogu se očekivati i teže protuepidemijske mjere na području Republike Hrvatske.

U takvim okolnostima nemoguće je održati poslovne aktivnosti na uobičajenoj razini, te za poslovne subjekte ispunjavanje obveza postaje znatno otežano. Ovo se posebno odnosi na obveze koje proizlaze iz zakupa poslovnog prostora koje postaju upitne pogotovo uzevši u obzir da se poslovni prostori uglavnom više ne koriste te se radi od kuće.

Postavlja se pitanje moraju li se zakupnina i druge obveze po osnovi zakupa i dalje plaćati u takvim izvanrednim okolnostima te koje opcije stoje na raspolaganju poslovnim subjektima za smanjivanje svojih troškova i ublažavanje posljedica krize.

U nastavku iznosimo odgovore na ova pitanja koji se s danom 23.03.2020. mogu pronaći u odredbama relevantnih propisa na snazi u Republici Hrvatskoj.

Pritom napominjemo da primjena istih ovisi o okolnostima svakog pojedinog slučaja, pa je za svaki pojedini slučaj potrebno sagledati sve okolnosti istog, a posebice ono što je sadržano u samom ugovoru o zakupu, budući da su ugovorne strane, u pravilu, slobodne urediti svoj odnos drukčije nego što je propisano zakonom.

Moraju li se plaćati zakupnina i druge obveze po osnovi zakupa u doba koronavirusa?

Odnos zakupa uređen je Zakonom o kupoprodaji i zakupu poslovnog prostora (Narodne novine 125/2011, 64/2015, 112/2018; dalje u tekstu: ZKZPP) te se na temelju odredbe članka 1. stavka 5. ZKZPP na zakupne odnose koji nisu uređeni tim zakonom primjenjuju opći propisi obveznoga prava o zakupu što podrazumijeva Zakon o obveznim odnosima (Narodne novine 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018; dalje u tekstu: ZOO).

Načelno, hrvatski pravni sustav počiva na pravilu da se obveze iz ugovora moraju pravovremeno i u cijelosti ispunjavati (lat. „pacta sunt servanda“). Međutim, istovremeno, zakonski okvir predviđa određene izuzetke od tog pravila za slučaj izvanrednih okolnosti kakva je svakako i pandemija COVID-19.

Naime, iako ZKZPP ne uređuje posebno na koji način izvanredne okolnosti poput situacije koja je nastupila uslijed pandemije COVID-19 utječu na plaćanje zakupnine i ostale obveze, zakupnik ima mogućnost pozivati se na određene odredbe ZOO-a kako bi umanjio svoje obveze odnosno izazvao prestanak ugovora; ovisno o tome je li mu ispunjenje obveza postalo pretjerano otežano odnosno je li mu ispunjenje obveze postalo nemoguće u cijelosti ili djelomično.

U slučaju da ispunjenje obveza zakupnika nije postalo nemoguće, ali je postalo pretjerano otežano:

Tako odredba članka 369. stavka 1. ZOO-a propisuje da, ako bi zbog izvanrednih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora, a koje se nisu mogle predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora, ispunjenje obveze za jednu ugovornu stranu postalo pretjerano otežano ili bi joj nanijelo pretjerano veliki gubitak, ona može zahtijevati da se ugovor izmijeni ili čak i raskine.

Radi se o tzv. klauzuli promijenjenih okolnosti (lat. „clausula rebus sic stantibus“) koja se može primijeniti samo na obveze koje još nisu dospjele tj. samo na buduće zakupnine i druge obveze te se na nju ne bi mogao pozivati zakupnik koji je ugovor o zakupu sklapao nakon proglašenja pandemije COVID-19; kada je već mogao uzeti u obzir okolnosti u vezi s istom ili ih je mogao izbjeći ili savladati.

Usto, pravo na raskid odnosno izmjena ugovora dopuštaju se samo onda kad postoji bitan i težak gubitak odnosno bitno i teško otežavanje ispunjenja, a nikako gubitak u manjem opsegu odnosno manji opseg otežanosti ispunjenja.

Dakle, jesu li pretpostavke za primjenu odredbe članka 369. stavka 1. ZOO-a ispunjene moralo bi se procjenjivati od slučaja do slučaja te uzeti u obzir sve prilike zakupnika. Na poslovne subjekte čije poslovanje nije znatno pogođeno protuepidemijskim mjerama te trpe gubitke u manjem opsegu odnosno manji opseg otežanosti ispunjenja, ova odredba se ne bi mogla primijeniti.

Stoga, već iz same zakonske formulacije razvidno je kako se ova odredba u slučaju pandemije COVID-19 može primijeniti na najveći broj zakupnika s obzirom na to da je najveći broj malih i srednjih poduzetnika u znatnoj mjeri pogođen protuepidemijskim mjerama te im je poslovanje znatno otežano. Pogođeni zakupnici, ovisno o svojim prilikama, mogu tražiti od zakupodavca da se ugovor o zakupu izmijeni ili čak i raskine.

Međutim, ističe se i kako su rizici pri pozivanju na ovu odredbu veći. Ovo prvenstveno zbog toga što bi se sudska odluka u vezi izmjene ili raskida ugovora mogla čekati i više godina, a za koje vrijeme bi ugovor bio u cijelosti na snazi, pa bi zakupnik bio dužan i dalje plaćati puni iznos zakupnine i drugih obveza za čitavo vrijeme trajanja istog. Zakupnik bi za mogao tražiti privremenu mjeru kojom se oslobađa plaćanja zakupnine i drugih obveza za vrijeme trajanja parnice, međutim, za to bi morao učiniti vjerojatnim postojanje svoje tražbine kao i nenadoknadivost štete koja mu prijeti nastavkom plaćanja obveza po ugovoru o zakupu, odnosno postojanje drugih pretpostavki propisanih Ovršnim zakonom.

Nadalje, polazeći od odredbi ranijeg zakona o obveznim odnosima sudska praksa je zauzela shvaćanje po kojem, u slučaju da zakupodavac odbije izmjenu ili raskid ugovora o zakupu na temelju promijenjenih okolnosti, zakupnik može od suda tražiti samo da raskine (ne i da izmjeni!) ugovor, pa je moguće odbijanje zahtjeva usmjerenih na izmjenu ugovora, unatoč jasnoj zakonskoj odredbi da se može tražiti izmjena ili raskid ugovora.

Također, zatraženi raskid zakupodavac može spriječiti time da ponudi ili pristane da se odgovarajuće odredbe ugovora pravično izmijene.

U slučaju da zakupodavac prihvati predloženu izmjenu ugovora ili raskid, pristupa se sklapanju odgovarajućeg aneksa ugovoru odnosno sporazumnog raskida istog, a kojim ispravama ugovorne strane mogu urediti sve uvjete daljnjeg ugovornog odnosa (npr. smanjeni iznos zakupnine, oslobađanje od plaćanja zakupnine za vrijeme pandemije, oslobađanje od plaćanja troškova za vrijeme pandemije, odgodu plaćanja obveza, i sl.) odnosno sve posljedice raskida ugovora (npr. otkazni rok, visina zakupnine za vrijeme trajanja otkaznog roka, način i vrijeme primopredaje poslovnog prostora i sl.).

Smatramo da je pozivanje na izmijenjene okolnosti i pisani zahtjev da se ugovor o zakupu na odgovarajući način izmijeni (ili raskine) u svakom slučaju prvi korak koji može napraviti svaki zakupnik prema svom zakupodavcu kako bi utvrdio koja je početna pozicija zakupodavca u novonastaloj situaciji tj. koji su poslovni interesi i namjere zakupodavca, kolike su mogućnosti zakupodavca da oslobodi zakupnika od plaćanja zakupnine i/ili drugih obveza po osnovi zakupa za neko vrijeme, pod kojim uvjetima bi zakupodavcu bilo prihvatljivo nastaviti odnosno prekinuti zakup i sl.

U dopisu koji sastavlja zakupodavcu, zakupnik se može pozvati i na temeljna načela obveznih odnosa: obvezu dužnosti suradnje pri ispunjenju obveza, zabranu zlouporabe prava, zabranu prouzročenja štete i sl. Također, ako se ide na izmjenu ugovora, može se naglasiti i kako bi u slučaju da se ugovor ne izmijeni na odgovarajući način to moglo dovesti u pitanje samo poslovanje zakupnika, a time i buduće plaćanje bilo kojeg iznosa zakupnine s obzirom na to da bi mogle nastupiti okolnosti u kojima bi zakupniku ispunjenje obveze postalo nemoguće u cijelosti ili djelomično.

U slučaju da je zakupniku ispunjenje obveze postalo nemoguće u cijelosti:

Odredbom članka 343. ZOO-a propisano je da se dužnik oslobađa odgovornosti za štetu ako dokaže da nije mogao ispuniti svoju obvezu, odnosno da je zakasnio s ispunjenjem obveze zbog vanjskih, izvanrednih i nepredvidivih okolnosti nastalih poslije sklapanja ugovora koje nije mogao spriječiti, otkloniti ili izbjeći (tzv. „viša sila“).

Posljedice nemogućnosti ispunjenja obveza jedne ugovorne strane u dvostranoobveznim ugovorima, kakav je i ugovor o zakupu, uređene su u članku 373. stavku 1. ZOO-a prema kojem se tada gasi i obveza druge ugovorne strane (tj. zakupodavca), a ako je ta strana nešto ispunila od svoje obveze, može zahtijevati vraćanje po pravilima o vraćanju stečenog bez osnove.

Prema pravnom shvaćanju zauzetom u pravnoj teoriji i sudskoj praksi Vrhovnog suda Republike Hrvatske, ugovor u tom slučaju prestaje postojati po sili zakona. To znači da ugovor prestaje već samim nastupom nemogućnosti ispunjenja uslijed više sile, pa zakupodavac ne bi mogao potraživati zakupnine i druge obveze iz ugovora od tog trenutka nadalje.

Drugim riječima, u slučaju da se zakupnik pozove na nemogućnost ispunjenja obveze uslijed više sile te prestanak ugovora o zakupu sukladno odredbi članka 373. stavka 1. ZOO-a, ugasila bi se njegova obveza na isplatu zakupnina i drugih obveza po ugovoru o zakupu koje bi dospjele nakon nastupa nemogućnosti ispunjenja uslijed više sile.

Pritom, kao i kod promijenjenih okolnosti, zakupnik ne smije biti u zakašnjenju, odnosno njegove obveze iz ugovora o zakupu ne smiju biti dospjele prije nastupa nemogućnosti ispunjenja uslijed više sile.

Iako procjena nastupa okolnosti nemogućnosti ispunjenja uslijed nastupa više sile ovisi od slučaja do slučaja, u pogledu pandemije COVID-19 moglo bi se argumentirati kako se navedeno odnosi već na sve obveze koje dospijevaju iza 11.03.2020., s obzirom na to da je tog datuma proglašena pandemija COVID-19 u svijetu te ujedno i epidemija u Republici Hrvatskoj.

Međutim, ovo u velikoj mjeri ovisi o djelatnostima koje određeni zakupnik obavlja te njegovim poslovnim prilikama u vrijeme donošenja pojedinih protuepidemijskih mjera kao i utjecaju tih protuepidemijskih mjera na poslovanje zakupnika, pa je izglednije da je nemogućnost ispunjenja obveza uslijed pandemije COVID-19 nastupila kasnije, nakon što je pandemija već ostavila znatne negativne posljedice na poslovanje zakupnika tj. nakon mjesec, dva po obustavi redovnog poslovanja.

Pritom, zakupnik bi trebao biti spreman i odmah pozvati zakupodavca da preuzme poslovni prostor nazad u svoj posjed, kako bi se izbjegli mogući zahtjevi zakupodavca zbog korištenja poslovnog prostora bez osnove.

Valja istaknuti da bi u eventualnom sporu zakupnik morao dokazati kako mu je bilo nemoguće ispuniti obveze plaćanja zakupnine, te nastupanje okolnosti više sile u odnosu na njega. Drugim riječima, ako Odluka o protuepidemijskim mjerama kao niti kasnije odluke Stožera usmjerene na suzbijanje epidemije nisu značajno utjecale na poslovanje poslovnog subjekta te ako mu i u okolnostima pandemije objektivno nije bilo onemogućeno ispunjavanje obveza, zakupnik bi teško opravdao neispunjavanje svojih obveza pozivanjem na višu silu.

Zaključno, ovaj pravni put prikladan je za one poslovne subjekte koji u trenutku izbijanja pandemije COVID-19 nisu imali rezervi za plaćanje troškova po osnovi zakupa ili su ih u međuvremenu istrošili, uslijed čega im je ispunjavanje tih obveza postalo nemoguće, a poslovanje mogu nastaviti i na drugi način (radom od kuće i sl.) te im zakup poslovnog prostora nije nužan za nastavak rada.

Pritom bi što prije trebali obustaviti rad u tom prostoru, o tome što prije obavijestiti zakupodavca te ga pozvati da preuzme nazad poslovni prostor u svoj posjed.

U slučaju da je zakupniku ispunjenje obveze djelomično postalo nemoguće:

Odredba članka 373. stavka 2. ZOO-a predviđa posljedice djelomične nemogućnosti ispunjenja obveza zakupnika. U slučaju da zakupnik može tek djelomično podmirivati svoje obveze iz ugovora o zakupu, navedena odredba daje zakupodavcu pravo da raskine ugovor, ako djelomično ispunjenje ne odgovara njegovim potrebama. Inače ugovor ostaje na snazi te zakupodavac ima pravo zahtijevati samo razmjerno smanjenje svoje obveze.

U ovom slučaju zakupnik bi i također morao dokazati da mu je ispunjenje obveze djelomično postalo nemoguće uslijed više sile. Međutim, zakupodavac bi, ako želi raskinuti ugovor bio dužan dokazati da djelomično ispunjenje ne odgovara njegovim potrebama.

Također, ako bi zakupodavac prihvatio djelomično ispunjenje, a bez da raskine ugovor ili pridrži to svoje pravo (npr. primi dio zakupnine, a ne obavijesti zakupnika da pridržava pravo raskinuti ugovor), imao bi pravo samo zahtijevati da se razmjerno umanji njegova obveza. Drugim riječima, u tom bi slučaju zakupodavac mogao tražiti da se npr. ograniči broj prostorija koje se nalaze u zakupu s obzirom na primljeni smanjeni iznos zakupnine i sl.

Ovaj pravni put prikladan je za one zakupnike u odnosu na koje je nastupila objektivna nemogućnost ispunjenja obveza iz ugovora o zakupu u dijelu tih obveza, a imaju potrebu nastaviti poslovati barem u dijelu poslovnih prostora koje drže u zakupu po osnovi ugovora o zakupu s istim zakupodavcem, bilo da radi o više odvojenih poslovnih prostora na različitim lokacijama, bilo da se radi o poslovnim prostorijama koje se na odgovarajući način mogu odvojiti i davati dalje u zakup na istoj lokaciji.

I u ovom slučaju trebalo bi utvrditi opravdavaju li sve prilike zakupnika samo djelomično ispunjenje obveza te u kojem su točno trenutku nastupile okolnosti uslijed kojih je ispunjenje obveza postalo djelomično nemoguće uslijed pandemije COVID-19.

Koje su moguće posljedice neplaćanja zakupnine i drugih obveza na temelju ugovora o zakupu?

Na temelju članka 26. stavka 1. točke 2. ZKZPP-a Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svaku doba, bez obzira na ugovorene ili zakonske odredbe o trajanju zakupa, ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca. Nadalje, ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno ili na neodređeno vrijeme svaka ugovorna strana može otkazati u svako doba, ako druga ugovorna strana ne izvršava svoje obveze utvrđene ugovorom ili ZKZPP-om.

Dakle, neplaćanjem zakupnine i drugih obveza iz ugovora o zakupu, zakupnik se izlaže mogućem otkazu ugovora o zakupu, prisilnoj naplati dospjelih obveza po osnovi zakupa te prisilnom iseljenju iz prostora zakupa.

Pritom, kako bi se točno utvrdilo koje sve posljedice koje nastupaju otkazom ugovora o zakupu, koje obveze i u kojoj visini još terete zakupnika te koji su rokovi za eventualno iseljenje iz poslovnog prostora, potrebno je prvenstveno proučiti odredbe samog ugovora o zakupu, a potom i relevantne odredbe ZKZPP-a i ZOO.

Ukratko valja istaknuti da je člankom 20. ZKZPP-a propisana obveza zakupnika da nakon prestanka zakupa preda zakupodavcu poslovni prostor u stanju u kojem ga je primio (ako nije drugačije ugovoreno) dok nakon primitka obavijesti o otkazu otkazni rok na temelju odredbe članka 24. ZKZPP-a iznosi 30 dana nakon čega prestaje ugovor o zakupu.

Drugim riječima, u slučaju da ništa drugo nije ugovoreno, zakupnik je dužan predati zakupodavcu poslovni prostor u stanju u kojem ga je primio najkasnije u roku od 30 dana od dana s kojim ga je zakupodavac obavijestio o otkazu.

Mogu li se očekivati mjere i/ili izmjene zakona od strane državnih vlasti kako bi se olakšalo poslovanje poslovnih subjekata u zakupu poslovnih prostora uslijed pandemije COVID-19?

Vlada Republike Hrvatske dosad je poduzela određene mjere te je:

• dana 17.03.2020. donesena Odluka Vlade Republike Hrvatske o odgodi plaćanja zakupnine, naknade za dugogodišnji zakup, naknade za dugogodišnji zakup za ribnjake, naknade za koncesiju i naknada za privremeno korištenje za poljoprivredno zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske kojom je zakupnicima i korisnicima navedenih zemljišta i ribnjaka u vlasništvu Republike Hrvatske odgođena obveza plaćanja ugovorene zakupnine odnosno naknade za korištenje za 2020. godinu za tri mjeseca, od 01.03.2020.
• dana 18.03.2020. donesena Odluka Ministarstva državne imovine o odgodi plaćanja zakupnine i naknade za korištenje za poslovne prostore, poslovne zgrade, hotele i druge objekte za smještaj turista kojom je zakupnicima i korisnicima navedenih objekata u vlasništvu Republike Hrvatske odgođena obveza plaćanja ugovorene zakupnine odnosno naknade za korištenje za 2020. godinu za tri mjeseca, od 01.03.2020.

Također, određene jedinice lokalne i regionalne samouprave (kao npr. Grad Zagreb) donijele su mjere kojima su oslobodile gospodarstvenike plaćanja zakupnina i/ili komunalnih naknada i drugih troškova odnosno odgodile plaćanje istih.

Hoće li doći do promjena zakonodavstva i/ili dodatnih mjera kojima bi se omogućilo lakše podnošenje troškova zakupnine i drugih obveza iz zakupnih odnosa, može se samo nagađati, pa je oportuno pratiti mrežne stranice lokalne i regionalne samouprave, kao i drugih organa državne vlasti radi najnovijih informacija.

Zaključak

Poslovni subjekti na čije poslovanje značajno utječu okolnosti u vezi s pandemijom COVID-19 te im je otežano ili onemogućeno podmirivanje obveza po osnovi ugovora o zakupu mogu, ovisno o svojim prilikama i utjecaju izvanrednih okolnosti na njihovo poslovanje:

• predložiti zakupodavcu sklapanje odgovarajućeg aneksa ugovora o zakupu kojim bi se na odgovarajući način izmijenile odredbe o zakupnini tako da se uzmu u obzir smanjene potrebe zakupnika i izvanredne okolnosti koje utječu na njegovo poslovanje; ili
• predložiti zakupodavcu sklapanje sporazumnog raskida ugovora o zakupu kojim bi se uredile sve posljedice raskida ugovora o zakupu, uključujući i eventualno trajanje otkaznog roka, plaćanje zakupnina za vrijeme trajanja otkaznog roka i sl.; ili
• obavijestiti zakupodavca da su nastupile izvanredne okolnosti uslijed kojih je daljnje ispunjenje obveza iz ugovora o zakupu za zakupnika postalo nemoguće te pozvati zakupodavca da bez odgađanja preuzme poslovni prostor u posjed; ili
• obavijestiti zakupodavca da su nastupile izvanredne okolnosti uslijed kojih je daljnje ispunjenje obveza iz ugovora o zakupu za zakupnika djelomično postalo nemoguće te nastaviti plaćati smanjeni iznos zakupnine i ostalih obveza po ugovoru o zakupu kao i eventualno pozvati zakupodavca da dio poslovnih prostorija koje više zakupnik ne koristi preuzme u posjed.

Za sve dodatne informacije u pogledu mjera Vlade Republike Hrvatske, aktualnih novosti, protuepidemijskih mjera te relevantnih činjenica predlažemo posjetiti mrežnu stranicu: https://www.koronavirus.hr/.